<p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">1992年，改革的春風吹到了上海，各個行業(yè)春意盎然。香港和深圳的房地產(chǎn)上市公司紛紛入戶上海，投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)。與時俱進，我被香港的恒基兆業(yè)和深圳的萬科同時錄取為上海公司的財務經(jīng)理?？紤]新興的公司可能更有發(fā)展空間，于是選擇了上海萬科。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">當時萬科繼和仲盛公司聯(lián)合開發(fā)了古北西郊花園別墅后，又開發(fā)了古北的萬科廣場，并買下上海近郊七寶的500畝土地，準備造鎮(zhèn)，打造一個大型的花園小區(qū)。這對萬科是首次，萬科將此作為樣板項目，如果成功則向全國的一、二線城市推廣。對當時的上海來說住房主要是單位分房，除了花園洋房、石庫門和新式里弄、新村房外，基本都是老破舊、棚戶區(qū)等，這樣的大型花園住宅，則是聞所未聞。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">剛進公司，上海萬科的總經(jīng)理文民生召開部門經(jīng)理會議，介紹了各部門的新到的經(jīng)理。這是一個剛注冊不久的公司，部門經(jīng)理除了深圳特派員外，幾乎都是在上海新招聘的。文總說：感謝你們應聘萬科，你們都是萬里挑一的精英人才。招聘期間我們的籌備組拆應聘信手都起泡了，我也看的眼花繚亂。接著說了各部門的責職?！柏攧詹砍俗龊脮嫼怂愕然A工作，首要的任務是房地產(chǎn)金融和財稅規(guī)劃”。所謂房地產(chǎn)金融，對當時的萬科也就是向銀行和金融機構融資貸款。據(jù)說總部投資七寶項目的首期款一個億，是由經(jīng)貿(mào)委投融資六千萬，萬科投資四千萬。總部要求項目工程建設的流動資金盡可能上海就地解決。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">當時的上海萬科十多個人，幾乎都是二十多歲的年輕人。雖然我已三十多歲，有一定的經(jīng)驗，但對房地產(chǎn)融資貸款，真還沒經(jīng)歷過。我曾在生產(chǎn)三五牌的中國鐘廠工作，雖是大中型企業(yè)，但流動資金貸款也就50萬元，而且有工商銀行駐廠員專管貸款業(yè)務。后來我在中外合資的發(fā)電自動化控制系統(tǒng)公司工作，那個公司只有存款，沒有貸款。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">深圳的財務特派員陳慧紅，和開發(fā)西郊花園的萬盛公司財務取得聯(lián)系，約會了中國銀行上海分行的信貸部。我和陳特派員一起去了中行。中行也很重視，信貸部負責人和法律顧問接待了我們。法律顧問給我們講讀了貸款合同的文本，聽得我倆云里霧里，不知道如何進入下一步。面對無法進入實質(zhì)進展的困境，我請教了曾經(jīng)的存款行交通銀行的信貸部朋友，了解了銀行融資貸款的要求。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">于是我根據(jù)要求編寫了萬科城市花園的總體規(guī)劃和方案介紹，項目資金的來源和分配，項目可行性報告，資金周轉(zhuǎn)和匯攏計劃等等，開始游說各大銀行。雖然萬科是上市公司，但92年的時候，在上海的金融界很少有人知道萬科。我到了專門提供房地產(chǎn)貸款的上海建設銀行房地產(chǎn)信貸部，他們說他們主要提供本地大國有房地產(chǎn)企業(yè)貸款。然后又先后走訪了交行、工行和建行。交行的朋友將我的報告遞交到總部得到了認可，主要是閔行開發(fā)區(qū)銀行有太多的外幣和人民幣存款，需要放貸贏利。我朋友告訴我，上面看了我的報告，很認可萬科城市花園的建設，這筆資金的貸款是有保障的，也可解決存款的出路。于是萬科在上海本地取得了第一筆貸款，我的首要工作打開了路徑，萬科總部和上海公司領導都很開心，從而我也受到了同事們的尊重。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">上海建行長寧支行蔡頃是一位勇于創(chuàng)新，具有開拓精神的行長，他看了報告后回復我：一是向上海分行匯報；二是由于這是新生事物，要對萬科總部和城市花園有個全面了解，所以要赴深圳實地考察。萬科總部總經(jīng)理王石熱情地在總部辦公室接待了蔡行長和上海分行代表，房地產(chǎn)本部總經(jīng)理姚牧民陪同參觀了萬科在深圳的房地產(chǎn)花園小區(qū)項目。上海建行口頭同意進行貸款業(yè)務，并在項目開工后給予了流動資金貸款。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">萬科城市花園隨著樣板房的建成，做好了預售的所有準備工作?？偛恳宦暳钕拢f科城市花園的廣告在上海各大電視和報刊上鋪天蓋地宣傳推廣，這在上海引起了強烈反響，轟動一時。上海公司又引入香港炒樓花的慨念，動員全體員工人人參與。一下子吸引了港臺大批投資客和炒房客，上海和全國各行各業(yè)的有錢人，特別是證券期貨行業(yè)的從業(yè)人員紛至沓來，前來投資。上海萬科在國貿(mào)的辦公室熱鬧非凡，那時付款都是現(xiàn)金，我們財務緊急招聘收款員，還是來不及收款。建行蔡行長組織銀行人員前來援助收款。隔壁大樓的工商銀行虹橋支行也為萬科開設特別窗口協(xié)助收款。九九六在92年的上海萬科已是常規(guī)了。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">房地產(chǎn)融資問題解決了，上海公司總經(jīng)理得到信息，古北開發(fā)區(qū)和長寧簽定了包稅協(xié)約。由于房地產(chǎn)稅是地方稅，稅收都用于當?shù)氐慕?jīng)濟建設?？偨?jīng)理要求財務完成此項任務。在做了財稅預估和規(guī)劃后，通過曾在合資企業(yè)工作，和稅局外稅口比較熟悉，引薦到長寧稅局。長寧的稅局長熱情地接待了我們，并洽談了項目包稅事宜。當時上海各區(qū)都非常歡迎外來企業(yè)投資，特別是房地產(chǎn)業(yè)。上海萬科和長寧稅局愉快地簽定了項目包稅協(xié)約。長寧取得了一大筆計劃外稅收，萬科也省了近一半的稅款，皆大歡喜?，F(xiàn)在萬科在全中國已是家喻戶曉，一批又一批萬科人的努力，成就了萬科的輝煌；萬科的發(fā)展也成就了一批又一批萬科人。在我的職業(yè)生涯中，除了會計、會計電算化外，房地產(chǎn)金融也成了我在職場的核心競爭力。</span></p><p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">傳統(tǒng)的企業(yè)財會主要是記賬、會計核算和結財務報表等基礎工作。改革開放后，現(xiàn)代企業(yè)的會計核算都可以借助計算機進行。財務人員可以參于企業(yè)的經(jīng)營管理，優(yōu)化管理，金融和稅務規(guī)劃等工作，財務部也是企業(yè)取得經(jīng)濟效益的重要部門之一。</span></p> <p class="ql-block"><span style="font-size:20px;">圖片來源于網(wǎng)絡</span></p>