軍休干部購買的房產(chǎn)真的沒有全部產(chǎn)權(quán)嗎？（一）

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眼睛好不好都建議聽一下錄音，錄音稿有所不同 柴青海律師高頻率發(fā)表軍隊(duì)住房改革的文章始于2016年。筆者拜讀了柴律師從那時(shí)起到現(xiàn)在的系列文章，有一些不同看法，今先提出一點(diǎn)試與柴律師商榷。 柴律師在2016年9月發(fā)表的《軍隊(duì)房地產(chǎn)，那些擰巴的條款》一文，一口氣引用了2000年前后10個(gè)軍隊(duì)和地方房地產(chǎn)、及住房改革文件的部分條款，并以“容易混淆的條款”為標(biāo)題。其中，對(duì)軍隊(duì)出售房產(chǎn)政策文件中，購房者以成本價(jià)購房，付清房款，擁有全部產(chǎn)權(quán)的表述提出質(zhì)疑，認(rèn)為“從貫穿上下文來說屬于錯(cuò)誤的法律用語”、是“典型的用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，語義發(fā)生歧義”。但真正的歧義恰恰產(chǎn)生于柴律師的這番解讀：什么是“錯(cuò)誤的法律用語”？！似乎軍隊(duì)當(dāng)時(shí)出售的并非全部產(chǎn)權(quán)，而是不包括處分權(quán)在內(nèi)的有限產(chǎn)權(quán)。全部產(chǎn)權(quán)那是文件表述有誤。這一觀點(diǎn)若被傳訛，可能對(duì)部分決策者產(chǎn)生誤導(dǎo)，造成不良社會(huì)影響。 柴律師的誤讀就在于，認(rèn)為軍隊(duì)房改政策中關(guān)于軍隊(duì)房改房的購房人（當(dāng)然是以成本價(jià)付全款的購房人，以下同）享有“全部產(chǎn)權(quán)”的政策規(guī)定，是“錯(cuò)誤的法律用語”，大錯(cuò)特錯(cuò)！柴律師筆下的“軍隊(duì)房地產(chǎn)，那些擰巴的條款”要么具有國家法規(guī)的依據(jù)，要么直接就是國家政策條款的用語，縱觀房改歷史，軍隊(duì)住房改革的一系列權(quán)威文件與國家房改政策高度一致，軍隊(duì)房改房（包括《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》定義的現(xiàn)住房和《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定的軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房）購房人對(duì)所購房產(chǎn)享有完全所有權(quán)的規(guī)定與國家房改的核心政策完全一致！難道當(dāng)年國家的房改政策（如國發(fā)〔1988〕11號(hào)、國發(fā)〔1994〕43號(hào)、國發(fā)[1998]23號(hào)）關(guān)于個(gè)人產(chǎn)權(quán)的規(guī)定也屬于“錯(cuò)誤的法律用語”？ 一、軍隊(duì)售房文件對(duì)產(chǎn)權(quán)的表述清晰一致 自1990年代以來，軍隊(duì)在多個(gè)正式文件中反復(fù)明確“成本價(jià)購房，擁有全部產(chǎn)權(quán)”的原則，表述高度一致，絕非偶然筆誤。? 1995年，總后勤部《軍產(chǎn)住房出售暫行辦法》（〔1995〕5號(hào)）第20條規(guī)定：“軍隊(duì)干部、職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有?！?lt;/span>? 1999年，相關(guān)政策進(jìn)一步細(xì)化與鞏固： 1. 中央軍委《關(guān)于進(jìn)一步深化軍隊(duì)住房制度改革方案》（〔1999〕19號(hào)）第4條：“自有住房是指個(gè)人購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理?！钡?4條明確：“按房改成本價(jià)購買現(xiàn)有住房……付清購房款后擁有全部產(chǎn)權(quán)?！钡?2條：“經(jīng)濟(jì)適用房一律按綜合成本價(jià)出售?！钡?3條規(guī)定：“購買經(jīng)濟(jì)適用房的，在付清全款后擁有全部產(chǎn)權(quán)。2. 總后勤部《軍隊(duì)現(xiàn)有住房出售管理辦法》（〔1999〕后營字第530號(hào)）第30條指出：“按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格或房改成本價(jià)購買的現(xiàn)有住房，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)?！?3. 總后勤部《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》（〔1999〕后營字第516號(hào)）第34條也規(guī)定：“付清購房款后擁有全部產(chǎn)權(quán)?！?lt;/span>? 合同與協(xié)議層面，總后勤部基建營房部制發(fā)的《軍產(chǎn)住房出售協(xié)議》第3條與《軍隊(duì)離退休干部新建住房出售協(xié)議書》第5條中，均載明乙方“付清房款后擁有全部產(chǎn)權(quán)”。? 各大單位和部隊(duì)文件亦貫徹上述精神，如軍事科學(xué)院在《豐戶營師團(tuán)職退休干部住房出售工作有關(guān)情況的說明》第12條中明確指出：“個(gè)人以綜合成本價(jià)購買住房后，房屋所有權(quán)歸購房者所有?！?lt;/span>從中央軍委、總部到各售房單位，不同時(shí)期、多個(gè)文件的表述完全一致，充分證明“擁有全部產(chǎn)權(quán)”是國家和軍隊(duì)政策的真實(shí)意圖，而非行文疏忽或法律用語錯(cuò)誤。 二、產(chǎn)權(quán)界定是房改文件的核心要素，不容含糊 售房文件的首要任務(wù)是明確出售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)——是完全產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，還是長期租賃權(quán)。這是房改政策的基本要件與核心內(nèi)容，涉及廣大官兵的切身利益與國有資產(chǎn)的處理，絕不可能在關(guān)鍵法律用語上出現(xiàn)系統(tǒng)性錯(cuò)誤。否則，不僅違背政策初衷，更可能引發(fā)法律糾紛與社會(huì)矛盾。 三、軍隊(duì)文件與國家政策表述一致，具有法律依據(jù) 國務(wù)院早在1994年發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號(hào)）第21條明確規(guī)定：“職工以成本價(jià)購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場…”該文件是國家層面首次以正式文件確立“成本價(jià)購買得全部產(chǎn)權(quán)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買得部分產(chǎn)權(quán)”的核心原則。1998國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號(hào)）第12條：“從1998年下半年起，出售現(xiàn)有公有住房，原則上實(shí)行成本價(jià)“。建設(shè)部1999年第69號(hào)令《已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》第10條中再次強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。軍隊(duì)相關(guān)文件完全遵循國家房改政策，若將軍隊(duì)文件中的表述視為錯(cuò)誤，則無異于質(zhì)疑國務(wù)院文件的法律嚴(yán)謹(jǐn)性。 四、國家文件的制定程序嚴(yán)格，保障用語準(zhǔn)確 國家與軍隊(duì)重要政策的出臺(tái)，均經(jīng)過嚴(yán)格的法律與文字審查程序。以地方法規(guī)為例，通常需經(jīng)職能部門擬稿、審稿、定稿，并由法制機(jī)構(gòu)（省市法治辦）進(jìn)行內(nèi)容與條文審定，最終提交人大法工委進(jìn)一步對(duì)內(nèi)容和法條審定，最后才在提交人大通過。國務(wù)院與中央軍委文件的制定程序更為嚴(yán)謹(jǐn)，在停止福利分房、推進(jìn)住房商品化的歷史性改革中，不可能在產(chǎn)權(quán)這一核心問題上出現(xiàn)法律用語錯(cuò)誤。 五、成本價(jià)售房的本質(zhì)即賦予購房者完整產(chǎn)權(quán) 以成本價(jià)向軍休干部出售住房，本質(zhì)是國家對(duì)過去低工資、高福利制度下軍地干部職工貢獻(xiàn)的一種補(bǔ)償與福利反饋。售房方為國家，并非以營利為目的的房地產(chǎn)企業(yè)，其售價(jià)中不含利潤成分。房產(chǎn)作為購房者過去奉獻(xiàn)的積累形式，以成本價(jià)返售給奉獻(xiàn)者本人，理應(yīng)賦予其完整產(chǎn)權(quán)，這符合社會(huì)公平與政策倫理。 綜上所述，無論從文件表述、政策連續(xù)性、法律依據(jù)還是制度倫理來看，軍隊(duì)休干以成本價(jià)購買的房產(chǎn)享有全部產(chǎn)權(quán)，是明確、合法且合理的。個(gè)別質(zhì)疑之聲，既不符合文件體系的整體精神，也忽視了國家房改政策的制度設(shè)計(jì)與嚴(yán)謹(jǐn)性。?柴律師此文發(fā)表于9年前，筆者之所以如此認(rèn)真對(duì)待，是為了尊重那段改革歷史、維護(hù)國家和軍隊(duì)房改政策的嚴(yán)肅性權(quán)威性、更是為了遵循實(shí)體從舊（正視歷史問題和既往政策）程序從新（依法依規(guī)確權(quán)）的原則，客觀公正的看待和解決軍隊(duì)住房改革的歷史遺留問題。正是本著這樣的初衷，后續(xù)筆者還將與柴律師商榷探討相關(guān)問題。（待續(xù)） 軍休干部及子女可以關(guān)注頭條上的文章《評(píng)朱偉民<軍隊(duì)離休干部二代子女居住干休所住房是正當(dāng)合法權(quán)益>》《軍隊(duì)離退休干部房產(chǎn)所涉土地的權(quán)屬》《軍隊(duì)住房改革應(yīng)堅(jiān)守法治原則與等價(jià)補(bǔ)償，警惕“簡單回購”論調(diào)》《軍隊(duì)房產(chǎn)法規(guī)屬于特別法嗎？——試評(píng)艾建平學(xué)法一文》《關(guān)于軍隊(duì)離退休房產(chǎn)事，應(yīng)明確以下幾點(diǎn)》《評(píng)艾建萍<軍改房專屬購買權(quán)不可轉(zhuǎn)讓>：概念混淆與法律誤讀》《軍隊(duì)離退休干部房產(chǎn)所涉土地使用權(quán)屬于誰》《評(píng)老班長<軍休干部住房確權(quán)引關(guān)注：歷史遺留問題與現(xiàn)實(shí)訴求如何平衡？>一文》《軍休干部住房是“當(dāng)年以優(yōu)惠價(jià)格分配給軍休干部居住”的嗎？》《軍產(chǎn)房和離退休干部房產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別》《談?wù)剺?biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)及與軍隊(duì)出售的房產(chǎn)關(guān)系》《房主去逝，房產(chǎn)長期不過戶的風(fēng)險(xiǎn)》

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軍休干部購買的房產(chǎn)真的沒有全部產(chǎn)權(quán)嗎？（一）

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產(chǎn)權(quán)

軍隊(duì)

住房

成本價(jià)

第條

房改

文件

房產(chǎn)

出售

政策